Uno dei compiti primari del giurista è quello di rendere comprensibile il diritto.

Il tema che si vuole qui mettere a fuoco è quello della rinuncia al diritto di proprietà di un immobile pericolante. E’ possibile?

Il codice civile stabilisce che i beni immobili che non sono in proprietà di alcuno spettano al patrimonio dello Stato (art. 827).

Ancora il codice civile stabilisce che il proprietario di un edificio o di altra costruzione è responsabile dei danni cagionati dalla loro rovina salvo che provi che questa non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione (art. 2053), e che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito (art. 2051).

Dunque è possibile per il proprietario effettuare atto di rinuncia ad un immobile pericolante, evidentemente al fine di sottrarsi alle responsabilità previste dagli articoli 2053 e 2051 cod. civ.?

E’ possibile per il giudice entrare nelle finalità, ovviamente non espresse, dell’atto di rinuncia immobiliare, al fine di esercitare un sindacato di meritevolezza in concreto dell’atto di rinuncia e della sua coerenza con i valori costituzionali di solidarietà sociale (art. 41 Costituzione)?

La Suprema Corte di Cassazione con una recente pronuncia a Sezioni Unite (Cass., SS.UU., 11 agosto 2025, n. 23093) piuttosto complessa in verità (perché la materia in sé è complessa) ha dato risposta a buona parte degli interrogativi scaturenti dalla fattispecie in esame.

Provando a semplificare e sintetizzare, il Supremo Collegio ha basato la sua decisione sull’argomento centrale – invero condivisibile – secondo cui l’atto di rinuncia abdicativa al diritto di proprietà è certamente un negozio, ma è soprattutto un atto di esercizio del diritto di proprietà, e precisamente della facoltà piena ed esclusiva di disporre del bene riconosciuta al proprietario dall’art. 832 cod. civ.

L’atto di rinuncia rientra cioè nei contenuti del diritto assoluto di proprietà – i cui limiti possono essere previsti solo da legge ordinaria: c.d. riserva di legge (cfr. art. 42, co. 2, Cost.) – ed è pertanto sottratto al sindacato di meritevolezza, da parte del giudice, della sua causa o finalità concreta.

Il ruolo svolto, sul piano negoziale, dal concetto, di elaborazione dottrinale e giurisprudenziale, della causa concreta qui non può entrare in gioco, proprio perché l’atto di rinuncia, prima ancora di essere un atto negoziale, rappresenta l’esercizio di una facoltà proprietaria che, per il fatto stesso di risolversi nella privazione del diritto, non può nemmeno rientrare nella categoria degli atti di emulazione, vietati dall’articolo 833 cod. civ., quelli cioè che non abbiano altro scopo che quello di nuocere o recare molestie ad altri.

L’atto di rinuncia immobiliare è un atto unilaterale che produce un effetto dismissivo, cioè privativo, del diritto, mentre l’effetto acquisitivo del bene immobile rinunciato al patrimonio dello Stato avviene ope legis, cioè in via automatica in virtù della norma di legge di cui all’art. 827 cod. civ., e non quale effetto dell’atto di rinuncia.

L’atto di rinuncia immobiliare è un atto non recettizio, cioè non rivolto ad un destinatario particolare, e la sua efficacia non dipende da alcuna comunicazione ad alcun soggetto.

L’atto di rinuncia immobiliare richiede la forma scritta ai sensi dell’articolo 1350, n. 5, cod. civ.

“Tale dichiarazione va manifestata nel mondo esterno perché produca il suo effetto mediante atto pubblico o scrittura privata e va trascritta perché sia opponibile a determinati terzi, ma non deve rivolgersi ad una determinata persona perché ne abbia conoscenza, seppure si tratti di persona interessata alla rinuncia. … In quanto atto non recettizio, la prescrizione di un onere comunicativo in capo al rinunciante, che si aggiunga all’adempimento dell’onere della trascrizione, inerisce non al campo delle regole di validità e di efficacia della rinuncia quanto a quello delle regole di comportamento, che possono essere soltanto fonte di eventuale responsabilità”.

Ne consegue che l’atto di rinuncia di un immobile pericolante è valido, ammissibile e non sindacabile dal giudice sotto il profilo della sua causa o finalità concreta, ma va comunicato dal rinunciante all’Agenzia del Demanio per consentire allo Stato di venirne a conoscenza e di poter assolvere agli obblighi gestori e di custodia suoi propri.

Precisa peraltro la Suprema Corte che, se è vero che la condotta manutentiva è giuridicamente doverosa per il proprietario ai sensi dell’art. 2053 cod. civ., e che sullo stesso proprietario spiega effetti la responsabilità derivante dal rapporto custodiale con la cosa (ai sensi dell’art. 2051 cod. civ.), è altrettanto vero che “la responsabilità per i danni che siano causalmente collegati alla proprietà di un immobile, e il cui fatto illecito generatore si rinvenga nella negligente costruzione/manutenzione o custodia dello stesso, persiste anche in caso di rinuncia abdicativa (e non liberatoria) al bene. In forza dell’acquisto al patrimonio dello Stato, stabilito dall’art. 827 cod. civ., quest’ultimo diviene vincolato propter rem per i soli obblighi gestori sorti dopo la rinuncia, mentre le responsabilità risarcitorie sorte anteriormente restano a carico del rinunciante”.

In definitiva, il rinunciante non può sottrarsi alla responsabilità derivante dalla violazione dei pregressi obblighi gestori.

Non sarà nemmeno sufficiente a tal fine l’adempimento dell’onere di comunicazione della rinuncia all’Agenzia del Demanio.

Lo Stato, divenuto proprietario, avrà l’obbligo – correlato all’espletamento della pubblica funzione a garanzia della tutela di un bene di interesse super-individuale – di mettere in sicurezza l’immobile, ma potrà rivalersi sul rinunciante per il recupero delle spese sostenute (cfr., in tal senso, la richiamata pronuncia di Cass., 4 gennaio 2024, n. 199, a proposito del diritto di rivalsa della pubblica amministrazione nei confronti del responsabile dell’inquinamento per le spese relative agli interventi di bonifica e ripristino ambientale eseguiti dalla pubblica amministrazione in via sostitutiva).

I terzi danneggiati dal perimento dell’immobile verificatosi successivamente all’atto di rinuncia potranno esercitare le azioni di danni previste dagli articoli 2053 e 2051 cod. civ. nei confronti del soggetto proprietario/custode al momento della rovina dell’edificio, cioè, in ipotesi, lo Stato, ma quest’ultimo potrà esercitare la rivalsa e/o chiamare in garanzia il rinunciante se la rovina dell’edificio è causalmente riconducibile all’inadempimento degli obblighi gestori e manutentivi del rinunciante (qualora, ad esempio, tra comunicazione della rinuncia e rovina dell’edificio non vi fosse stato spazio temporale adeguato e sufficiente per consentire allo Stato l’adempimento dell’obbligo di messa in sicurezza dell’immobile).

Rimane un quesito cui dare risposta.

Può il terzo danneggiato, nell’ipotesi considerata, agire per danni, oltre che nei confronti dello Stato, anche nei confronti del rinunciante?

La risposta dovrebbe essere positiva, precisando che l’azione per danni verso il rinunciante sarà fondata non sugli articoli 2053 e 2051 cod. civ. che prevedono ipotesi di responsabilità sostanzialmente oggettiva, ma sul principio generale della responsabilità aquiliana di cui all’art. 2043 cod. civ., con il conseguente onere a carico del terzo danneggiato di provare che la rovina dell’edificio è dipesa dall’inadempimento dei pregressi obblighi gestori e manutentivi del rinunciante.